Quando o valor pago a título do aluguel se tornar superior ou inferior ao praticado no mercado, trazendo prejuízo ao locatário ou ao locador, as partes podem ajustar o montante originalmente acordado ou ingressar com a ação para revisão.

Em seguida vamos esclarecer as dúvidas mais recorrentes sobre este tipo de ação.

Quando o locador e o locatário não conseguem chegar a uma composição amigável, o que deve ser feito?

Nesses casos, a parte prejudicada pode se socorrer da revisional de aluguel com o intuito de obter o equilíbrio econômico do pacto locatício. O art. 19 da Lei 8.245/91 dispõe o seguinte:

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Quais os requisitos necessários?

Como mencionado, tanto o locador quanto o locatário podem pedir a revisão do aluguel, desde que restem preenchidos os seguintes requisitos, dispostos nos artigos 19 e 68 da Lei 8.245/91:

  • Impossibilidade de acordo entre as partes;
  • Desproporcionalidade entre o valor do aluguel e o praticado no mercado;
  • O contrato esteja vigorando há mais de três anos;
  • Desde que não esteja pendente prazo para a desocupação do imóvel.

Outrossim, a petição inicial, precisa observar o art. 319 NCPC, bem como delimitar o valor do aluguel pretendido.

Sobre os requisitos necessários, Maria Helena Diniz leciona:

O locador ou locatário, na falta de acordo depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir a revisão judicial do aluguel ou a sua atualização para ajustá-lo ao preço de mercado.

Logo, não se tendo acordo, havendo ou não cláusula de reajuste, após três anos de contrato, poder-se-á pedir revisão judicial.

O magistrado, então, determinará por arbitramento o aluguel atualizado, fixando-o por sentença. (Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 13. Ed. Rev. E atual. São Paulo: Saraiva, 2014. P. 128/130)

Podem ser fixados aluguéis provisórios?

Sim. O autor pode pleitear o aluguel provisório a ser fixado liminarmente, assim, sem a ouvida da parte contrária.

A saber, o autor deve instruir a inicial da revisional de aluguel com prova do desequilíbrio econômico do contrato, de forma a facilitar o convencimento rápido do magistrado.

Entretanto, o art. 68, II, “a”e “b”, da Lei 8.245/91 dispõe que em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.

Já em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser maior que 80% (oitenta por cento) do pedido.

Mas lembre-se: após a fixação liminar, o RÉU poderá pedir que seja reconsiderado o aluguel provisório, desde que forneça elementos para tanto.

O vencedor da ação poderá pleitear as diferenças de valores pagas a maior?

Sim. O aluguel fixado na sentença passa a ser o valor devido desde a data da citação do RÉU.

Assim, as diferenças pagas durante o trâmite da ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, deverão ser pagas e são exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo valor do aluguel, segundo o art. 69 da Lei 8.245/91:

Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

Por fim, ainda resta alguma dúvida com relação à revisão do seu aluguel? Entre em contato conosco! Nossa equipe está pronta para te auxiliar.