Introdução

Antes de mais nada, os empresários demonstram preocupação quanto à permanência no ponto comercial onde firmaram seus negócios. Justamente em razão daquele estabelecimento empresarial já ter sido definido como um local estratégico, que são garantidos o sucesso e os resultados do negócio. Por esse motivo, a medida judicial capaz de proteger o locatário para a permanência no imóvel comercial locado é a ação renovatória.

Aspectos gerais

Interesse do empresário: importância do ponto comercial

A saber, todo o investimento feito pelo locatário merece uma proteção do direito, de modo que ele não veja seus gastos se perderem com o término da locação. Por isso, tal direito é exercido por meio da ação renovatória.

Para que o empresário não sofra perdas tão importantes que venham, inclusive, a comprometer todo o seu investimento empresarial, que se revela a importância de uma proteção jurídica quando da renovação do contrato. Ou seja, a ação renovatória protege efetivamente o direito ao ponto comercial resultante da atividade desenvolvida.

Isso, porque para certos ramos da atividade empresarial é fundamental se manter estabelecido no ponto onde existem laços com a clientela local. Eventual mudança de ponto pode levar a uma grave diminuição no movimento causada pela perda de clientes, e até, ao fechamento das portas da empresa.

Segundo Fábio Ulhoa Coelho:

“ponto – também chamado de “propriedade comercial” – é o local em que o empresário se estabelece. É um dos fatores decisivos para o sucesso de seu empreendimento. Por esta razão, o interesse voltado à permanência no ponto é prestigiado pelo direito. Não apenas porque a mudança do estabelecimento empresarial costuma trazer transtornos, despesas, suspensão da atividade, perda de tempo, mas principalmente porque pode acarretar prejuízos ou redução de faturamento em função da nova localização, o empresário tem interesse em manter o seu negócio no local em que se encontrava.

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito comercial. Vol 1. 10ª edição, 2006, Saraiva, São Paulo
Interesse da sociedade: função social da empresa

Contudo, a renovatória não se justifica apenas pelo interesse do empresário, mas também pelos interesses da sociedade. É que as empresas têm, de fato, sua função social, posto que geram empregos, pagam impostos e movimentam a economia. Dessa forma, é do interesse de todos que seja feito o possível para que uma empresa se mantenha aberta.

Assim, a ação renovatória visa basicamente a proteção do ponto comercial criado pelo locatário que é posto em situação de fragilidade perante o locador quando da renovação do contrato de locação.

Além disso, se não houvesse tal proteção, os locadores poderiam exigir de aluguel quantia superior ao real valor do mercado, apenas porque o locatário, já tendo formado seu ponto, não poderia abrir mão facilmente. Por isso, atualmente, é proibida a prática chamada de “luvas”  – Isto é, não pode o locador cobrar qualquer valor a título de preferência de permanecia no imóvel, como um meio coercitivo para beneficiar a renovação do contrato.

Aspectos legais

A princípio, nas locações não residenciais, locador e locatário têm ampla liberdade para a fixação do período de vigência da locação.

Porém, se o contrato for celebrado por prazo igual ou superior a 5 anos (ou a soma dos contratos alcançarem o referido prazo), o locatário que preenche os demais requisitos legais, nos termos do artigo 51, da lei 8.245/91, tem o direito de obter a renovação compulsória da locação, independentemente da vontade do locador.

Assim, são os requisitos legais:

1. O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
2. O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
3. O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Aspectos processuais

Na ação renovatória, além dos requisitos legais, é importante dar atenção aos aspectos processuais para que a demanda atinja seu êxito. A bem da verdade, a desatenção na propositura da demanda pode causar sua improcedência.

Por isso, a ação renovatória, que é cheia de detalhes e particularidades, precisa ser proposta não só observando-se os requisitos do art. 319, CPC, mas também ser instruída com base no que é elencado no art. 71 da lei 8.245/91, vejamos:

1. Prova do preenchimento dos requisitos do art. 51, ou seja, não basta que o locatário aduza o preenchimento dos requisitos, mas que os prove;
2. Prova do exato cumprimento do contrato em curso, isto é, ó locatário NÃO pode estar inadimplente com o valor pactuado a título de aluguel;
3. Prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
4. Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação. O locatário deve apresentar um valor que lhe pareça justo, ponderado e estratégico. Por isso, recomenda-se usar parâmetros do mercado imobiliário (através de laudo de avaliação do imóvel) para fundamentar a proposta.
5. Indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e sua atual idoneidade financeira, bem como prova de que o fiador originário (ou o que o substituir na renovação) aceita os encargos da fiança;

Com efeito, a demonstração destes requisitos é de extrema importância. Conforme a boa doutrina de Jose da Silva Pacheco:

O direito à renovação do contrato de locação comercial, assegurado ao locatário, (…) Constitui grave restrição ao direito de propriedade. Por isto, a lei impõe normas rígidas para o exercício válido deste direito, sendo o cumprimento rigoroso e fiel do contrato uma das condições por ela impostas, como prescreve o art. 71, inc. II, da lei 8.245/91. (grifos nossos)

(PACHECO, José da Silva. Tratado das locações ações de despejo e outras. 8ª ed. São Paulo : Editora RT. 2000, p. 245.)

Ademais, é importante lembrar que a lei não limita a quantidade de ações renovatórias que o locatário pode interpor. Ademais, a ação é distribuída na localidade do imóvel (Lei n. 8.245/91, artigo 58, II) ou no foro de eleição, se houver.

Por fim, ainda tem alguma dúvida com relação à ação revisional de locação comercial? Entre em contato! Nossa equipe está pronta para te ajudar.