Diante das sucessivas altas, a substituição do índice IGP-M nos contratos de locação pelo índice IPCA se tornou pauta frequente entre locatários e locadores.

A realidade atual do IGP-M.

Ainda que tenha sofrido uma leve desaceleração de 1,27% neste mês, o IGP-M acumula sucessivas altas nos últimos 12 meses, atingindo resultado acumulado de 36,65% no mês de junho de 2021.

Contudo, a alta histórica do IGP-M nos últimos 12 meses afetou diretamente os contratos de locação em meio a crise econômica causada pela pandemia.

A reação do mercado e a possibilidade de substituição pelo IPCA.

Todavia, diante do impacto no reajuste dos aluguéis que aniversariaram nos últimos meses, locatários e locadores se viram obrigados a renegociar a aplicação do IPG-M.

Em outras palavras, vem sendo bem aceita a substituição do IGP-M pelo IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA-IBGE).

Acumulando alta de 8,06% até o mês de maio, o IPCA vem se demonstrando mais próximo da realidade vivenciada pelos contratos de locação nos últimos anos.

A lei obriga as partes a substituir o índice contratualmente definido?

Não, pois de acordo com o art. 18, da Lei 8.245/91, é de livre iniciativa das partes a negociação do valor, bem como o índice de reajuste do contrato de aluguel. Vejamos:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Assim, não há dispositivo legal que obrigue um índice específico, ficando a critério das partes contratantes a escolha do índice de reajuste mais adequado.

Como ficam os contratos já firmados, com o índice IGP-M?

Antes de mais nada, é importante dividirmos os contratos já firmados com o índice IGP-M, em duas categorias distintas:

  1. Contratos firmados antes da alta do IGP-M, cujo aniversário de reajuste restou impactado pela alta acumulada nos últimos 12 meses:

Neste caso, é aconselhável aos envolvidos o diálogo e o bom senso, buscando uma alternativa à aplicação crua do índice contratualmente previsto, mantendo-se o equilíbrio da avença locatícia.

Em último caso, sendo viável a propositura de demanda judicial, a discussão pode ser levada ao Poder Judiciário a fim de que a aplicação do índice IGP-M seja revista.

2. Contratos firmados após a recente alta do IGP-M: 

Na segunda hipótese, diante da livre iniciativa de eleger o índice aplicável ao contrato e a ciência da alta recente do IGP-M, não se demonstra razoável a revisão do índice ajustado.

Intervenção do Poder Judiciário na substituição do IGP-M pelo IPCA

Muito embora a composição amigável seja o melhor caminho, locadores e locatários se veem em rota de colisão quanto a substituição do índice livremente escolhido entre as partes.

Dessa forma, é crescente o número de ações judiciais propostas com o intuito de levar ao Judiciário a possibilidade ou não de aplicação do IPCA em substituição ao IGPM.

O direito do locador à manutenção do índice previsto no contrato

De um lado, está o locador, amparado pelo livre poder de negociação conferido pela Lei 8.245/91, com cláusula contratual prevendo a periodicidade e referência para aplicação do reajuste.

O direito do locatário à substituição do IGP-M pelo IPCA

Do outro, o locatário, surpreendido pela alta histórica do índice amplamente utilizado no mercado imobiliário, portanto, subjetivamente amparado pela teoria da onerosidade excessiva.

Neste sentido, prevê o art. 478, do Código Civil:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Qual é o melhor caminho para solucionar o impasse?

O diálogo entre as partes contratantes ou mesmo através de seus advogados.

Portanto, as partes devem entender as particularidades de cada caso, a realidade do mercado e as limitações financeiras das partes.

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