Definição:

Em sua natureza, o vício redibitório nada mais é do que um vício oculto, portanto desconhecido pelo comprador quando da aquisição do imóvel.

Entretanto, para que seja classificado como vício redibitório não basta ser oculto. É necessário que o vício oculto tenha relevância, de modo a comprometer a utilização regular do bem; torna-lo imprestável ou impróprio para uso; ou mesmo diminuindo-lhe o valor de mercado.

Como saber se o vício é aparente ou oculto ?

Embora a pergunta possa parecer óbvia, há uma verdadeira confusão quando nos deparamos com casos concretos, vejamos:

[Vício Aparente]

Exemplo: Em inspeção visual, o proprietário observa a existência de piso mal colocado no imóvel. Ocorrendo a simples constatação visual por pessoa leiga, estamos diante de um vício aparente, de fácil constatação.

[Vício Oculto]

Exemplo 1: No período de inverno, em decorrência de fortes chuvas, o apartamento passa a apresentar inúmeros pontos de infiltração. Neste caso, o adquirente somente constatou a existência de um problema em decorrência do período de chuvas, o que por si só o torna oculto.

Ainda, tratando-se a infiltração de consequência e não de causa, a análise de um engenheiro civil é crucial para a identificação do vício (causa), o que necessariamente o torna oculto, já que a detecção por pessoa leiga restou prejudicada.

Exemplo 2: O adquirente possui um carro de pequeno porte e o substitui por um carro de médio porte. Ao tentar estacionar o veículo encontra grande dificuldade, a ponto de desafiar os seus vizinhos a estacionarem o veículo na vaga.

Nestes casos, percebe-se que o adquirente somente tomou conhecimento do vício quando se deparou com uma situação específica, encontrando realidade diversa da esperada, o que o torna oculto.

Qual é o prazo para reclamar de um vício redibitório ?

O Código Civil fala em dois prazos:

  • 1 (um) ano a partir da entrega das chaves (art. 445, CC)
  • 1 (um) ano a partir do conhecimento do vício (1º, art. 445, CC)

Como aplicar então ?

Estando na hipótese de vício oculto, o adquirente deve tomar conhecimento do vício no prazo de 1 (um) ano a partir da entrega das chaves, devendo propor ação judicial no prazo de 1 (um) ano a partir da detecção do vício oculto.

Exemplo:

– O Imóvel foi entregue em 01/01/2018.

– O prazo para conhecimento do vício oculto é entre 01/01/2018 a 01/01/2019.

– Supondo que o conhecimento do vício oculto ocorreu em 02/06/2018.

– O prazo para ajuizamento da ação é até 02/06/2019.

O que eu posso pedir na ação ?

  • Desfazimento do negócio, com a devolução do valor pago, corrigido, mais as despesas do contrato.

ou

  • Desfazimento do negócio, com a devolução do valor pago corrigido, mais as despesas do contrato, e ainda as perdas e danos do comprador, na hipótese de restar comprovado que o vendedor possuía conhecimento do vício antes da venda.

ou

  • Abatimento sobre o valor pago pelo imóvel, hipótese em que deverá ser previamente mensurado o impacto que aquele vício oculto causou ao valor de mercado do imóvel.

ou

  • Substituição do bem imóvel prejudicado pelo vício oculto, por outro bem imóvel com iguais especificações e valor, o que dependerá da viabilidade do pedido no caso específico.

Qual é a lição que tiramos deste caso ?

Que o melhor remédio é prevenir, do que remediar!

Ao comprar um imóvel novo, à Construtora, contrate um Engenheiro Civil ou estimule o Condomínio a fazê-lo. A análise precoce de vícios e não conformidades, através de um parecer técnico por um expert abre um infinito leque de opções e possibilidades, tanto para dirimir extrajudicialmente a questão, como protege-lo na hipótese de litígio judicial.

Se tratando de imóvel antigo, vale a pena documentar-se, fotografando todos os cômodos do imóvel, e questionando o vendedor e os condôminos sobre a existência de vícios construtivos no imóvel.